En bref
Un immeuble professionnel s’amortit par décomposition obligatoire : terrain (non amortissable, à isoler), gros œuvre (20-30 ans), toiture (15-25 ans), second œuvre (15-20 ans), équipements (10-15 ans). La méthode est linéaire, le dégressif n’est pas applicable. La TVA est récupérable sur l’achat d’un local commercial neuf affecté à l’activité. Cette page concerne les locaux détenus en propre par une entreprise — pour la location meublée, voir le pilier LMNP.
L’approche par composants — obligatoire pour l’immobilier
L’article 214-9 du PCG impose la décomposition d’un actif dès lors que ses composants ont des durées d’usage significativement différentes. Pour un immeuble, cette décomposition est non seulement obligatoire mais aussi systématique : un bâtiment regroupe par nature des éléments aux durées de vie très inégales.
Décomposition de référence (immobilier d’entreprise)
| Composant | Durée d’usage typique | Part typique du coût |
|---|---|---|
| Terrain (à isoler en premier) | Non amortissable | 15-25 % du prix global |
| Gros œuvre (fondations, structure porteuse, façade) | 30 à 50 ans | 30-40 % |
| Toiture, étanchéité | 15 à 25 ans | 5-10 % |
| Second œuvre (cloisons, revêtements, menuiseries) | 15 à 20 ans | 10-15 % |
| Installations techniques (chauffage, climatisation, ascenseur) | 10 à 15 ans | 10-15 % |
| Agencements intérieurs spécifiques | 5 à 15 ans | variable |
Les fourchettes sont indicatives. Un commissaire aux comptes ou un expert immobilier peut retenir des durées différentes si elles sont justifiées par les conditions réelles d’utilisation et la qualité des matériaux.
Pourquoi isoler le terrain en premier
C’est la règle la plus stable et la plus visible : un terrain ne s’use pas, donc ne s’amortit pas. À l’achat d’un local commercial pour 500 000 € HT, il faut séparer dans la comptabilité la valeur du terrain (estimée à 100 000 € par exemple) de celle de la construction (400 000 €). Seule la construction est amortissable.
Voir Amortissement et terrain : pourquoi le sol est exclu pour la mécanique de séparation et les clés de répartition admises.
Méthode — linéaire uniquement
L’amortissement linéaire est la seule méthode applicable à l’immobilier. Le dégressif est exclu (article 39 A du CGI). Cette règle vaut autant pour les bâtiments d’exploitation industrielle que pour les locaux administratifs ou commerciaux.
TVA — récupérable sous conditions
La TVA sur l’achat d’un local commercial neuf est récupérable dès lors que le local est affecté à une activité soumise à TVA (commerce, prestation de services, activité industrielle). La base d’amortissement est alors le prix HT.
Pour un local d’occasion (achat secondaire), la TVA n’est pas appliquée (cession sans TVA), et la base d’amortissement est le prix d’achat global, augmenté des frais d’acquisition incorporables.
Pour une activité non soumise à TVA (médecin, formation professionnelle continue dans certains cas, etc.), la TVA n’est pas récupérable et la base d’amortissement est le prix TTC.
Frais d’acquisition — incorporés à la base
Les frais d’acquisition d’un immeuble (frais de notaire, droits d’enregistrement, commissions) peuvent être :
- Incorporés à la valeur d’origine de l’immobilisation et donc amortis sur sa durée (option par défaut depuis 2005, méthode dite « incorporation »).
- Comptabilisés en charge au compte 6227 ou 6354 selon la nature, en option (méthode « désincorporation »). Cette option est moins fréquente.
L’option doit être cohérente entre toutes les acquisitions. Une fois choisie, l’entreprise s’y tient.
Comptabilisation à l’achat
Cas type : achat d’un local commercial pour 500 000 € HT, ventilé entre terrain (100 000 €) et construction (400 000 €), TVA récupérable.
01/06/2026
2115 — Terrain 100 000,00
2131 — Bâtiments 400 000,00
44562 — TVA déductible immobilisations 80 000,00
404 — Fournisseurs d'immobilisations 580 000,00
(Acquisition local commercial)
La construction (400 000 €) doit ensuite être ventilée par composants pour le calcul des amortissements :
| Composant | Coût | Durée | Annuité |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 200 000 | 40 ans | 5 000 |
| Toiture | 40 000 | 25 ans | 1 600 |
| Second œuvre | 80 000 | 20 ans | 4 000 |
| Installations techniques | 60 000 | 15 ans | 4 000 |
| Agencements | 20 000 | 10 ans | 2 000 |
| Total annuel | 16 600 |
Soit une dotation totale d’environ 4,15 % par an sur la valeur amortissable, contre 2,5 à 3 % en amortissement bloc sur 30-40 ans. La décomposition par composants accélère donc significativement la déduction fiscale en début de période.
Travaux ultérieurs — capitaliser ou pas
Une fois le bâtiment en exploitation, les travaux ultérieurs suivent une règle simple :
- Travaux d’entretien (peinture, ravalement courant, remplacement à l’identique de petits éléments) : charges, compte 615.
- Gros entretien programmé (ravalement décennal, ITE, réfection toiture) : peut être immobilisé comme un nouveau composant, amorti sur sa durée d’usage propre (et le composant remplacé est sorti).
- Amélioration ou agrandissement (extension, surélévation, transformation) : immobilisé, en augmentation de la valeur du bâtiment.
- Mise aux normes (accessibilité PMR, sécurité incendie, performance énergétique réglementaire) : immobilisée si elle apporte un avantage durable.
Le critère de bascule est l’existence d’un avantage économique futur (durée d’usage prolongée, performance améliorée, valeur accrue) versus un simple maintien du bien dans son état initial.
FAQ
Comment ventiler la valeur d’un local entre terrain et construction ?
Trois clés admises. La plus rigoureuse : expertise immobilière sur la valeur respective des deux composantes. La plus pragmatique : utiliser les statistiques de marché local (proportion typique terrain / bâti dans la zone). La plus simple : se référer à la base cadastrale ou à des barèmes professionnels (15 à 25 % pour un terrain en zone urbaine standard, plus pour les emplacements premium). La méthode retenue doit être documentée et constante.
Le bâtiment de mon exploitation agricole suit-il les mêmes règles ?
Oui, l’approche par composants s’applique. Les durées peuvent être ajustées : les bâtiments d’élevage ont souvent une durée d’usage de 15-20 ans (poussières corrosives, humidité), les serres horticoles 15-20 ans aussi, les hangars de stockage 25-30 ans.
Mon entreprise loue ses locaux à long terme, peut-elle amortir des aménagements ?
Oui. Les agencements et installations sur sol d’autrui (compte 2181) sont amortis sur la durée du bail OU sur leur durée d’usage technique, selon ce qui est le plus court. À la sortie, soit le bailleur les conserve (sortie comptable simple), soit le locataire les démonte (moins-value).
Les frais de notaire sont-ils déductibles immédiatement ?
Au choix de l’entreprise — option à exercer dès le premier achat et à conserver. Incorporation (option par défaut) : les frais de notaire grossissent la base amortissable et sont étalés sur la durée d’amortissement. Désincorporation : ils passent en charges immédiates au compte 6227. La désincorporation accélère la déduction mais est plus rare en pratique.
Faut-il décomposer même un petit local ?
Le seuil de matérialité est apprécié au cas par cas. Pour un local à 300 000 € avec une décomposition possible mais peu impactante, la pratique courante reste la décomposition pour respecter le PCG. Pour un local à 100 000 € où la ventilation est artificielle, l’amortissement bloc reste tolérable. À arbitrer avec son expert-comptable.
Comment traiter une construction sur un terrain dont on est locataire ?
La construction est inscrite au compte 2138 — Autres constructions ou 2181 — Installations sur sol d’autrui selon la nature du droit (bail commercial, bail emphytéotique, etc.). La durée d’amortissement est alignée sur la durée du droit d’usage, sauf si la durée d’usage technique est plus courte.
Existe-t-il un calculateur d’amortissement immobilier avec composants ?
Oui — le calculateur d’amortissement comptable d’Amortia propose un mode « immeuble » qui gère la ventilation par composants (terrain non amortissable, gros œuvre, toiture, second œuvre, installations) et calcule les annuités combinées. Gratuit, sans inscription.
Pour aller plus loin
Page parente : Amortissement par type d’actif — tableau de référence
Articles connexes :
- Amortissement et terrain : pourquoi le sol n’est pas amortissable
- LMNP — décomposition par composants et avantage fiscal
- Amortissement comptable — guide complet
- Amortissement linéaire : définition, calcul, exemple
- Approche par composants — règles et seuils
Outil : Calculateur d’amortissement immobilier par composants
Sources
- Plan Comptable Général (PCG), articles 213-8 (coûts directement attribuables), 214-9 (approche par composants) et 214-13 (définition de l’amortissement) — Légifrance.
- Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), série BIC-AMT-20-40 (immeubles) et BIC-AMT-10 (durées d’usage) — BOFiP-Impôts.
- Code Général des Impôts, article 39 A (amortissement dégressif — l’immobilier en est exclu) — Légifrance.
Cet article fournit une information pédagogique générale. Il ne se substitue pas à un conseil personnalisé d’un expert-comptable ou d’un évaluateur immobilier. La ventilation entre terrain et construction et la décomposition par composants méritent une analyse au cas par cas.
Dernière mise à jour : 30 avril 2026.