L’amortissement constant est une méthode de remboursement où vous restituez la même part de capital chaque mois. Les mensualités sont décroissantes et le coût total en intérêts est inférieur aux annuités constantes — mais la première mensualité est plus élevée.
Amortissement constant vs annuités constantes : la différence
Il existe deux grandes méthodes de remboursement d’un crédit à taux fixe :
| Amortissement constant | Annuités constantes (méthode standard) | |
|---|---|---|
| Capital remboursé chaque mois | Identique | Variable (croissant) |
| Mensualité | Décroissante | Constante |
| Intérêts totaux payés | Moins élevés | Plus élevés |
| Effort en début de prêt | Plus important | Plus faible |
| Fréquence en France | Rare (prêts pro, crédit-bail) | Quasi universel |
La formule de l’amortissement constant
Part capital (constante)
Capital amorti par mois = Capital emprunté / Nombre total de mensualitésPour 100 000 € sur 10 ans (120 mois) : 100 000 / 120 = 833 €/mois, identique chaque mois.
Intérêts (décroissants)
Intérêts du mois n = CRD(n-1) × taux mensuelMois 1 : 100 000 × (3,80 % / 12) = 317 €. Mois 60 : ~50 000 × 0,3167 % = 158 €. Mois 120 : 833 × 0,3167 % = 3 €.
Mensualité totale
Mensualité n = Capital amorti + Intérêts du mois nMois 1 : 833 + 317 = 1 150 €. Mois 60 : 833 + 158 = 991 €. Mois 120 : 833 + 3 = 836 €.
Tableau d’amortissement constant — exemple sur 100 000 € / 10 ans / 3,80 %
| Mois | Capital amorti | Intérêts | Mensualité | Capital restant dû |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 833 € | 317 € | 1 150 € | 99 167 € |
| 2 | 833 € | 314 € | 1 147 € | 98 334 € |
| 3 | 833 € | 312 € | 1 145 € | 97 501 € |
| 12 | 833 € | 290 € | 1 123 € | 90 004 € |
| 60 | 833 € | 158 € | 991 € | 50 002 € |
| 120 | 833 € | 3 € | 836 € | 0 € |
Avantages et inconvénients
Avantages
Moins d’intérêts totaux. Sur 100 000 € / 10 ans / 3,80 %, l’amortissement constant génère environ 19 600 € d’intérêts contre 20 000 € en annuités constantes. L’écart s’explique par un CRD qui décroît plus vite en début de prêt.
CRD diminue plus rapidement. Si vous vendez le bien ou remboursez par anticipation en cours de prêt, votre dette est moins élevée qu’avec les annuités constantes.
Effort financier décroissant. La mensualité baisse chaque mois — utile si vous anticipez des charges croissantes (famille, autre investissement) dans les années à venir.
Inconvénients
Première mensualité plus élevée. Sur 100 000 € / 10 ans / 3,80 %, mois 1 = 1 150 € en amortissement constant vs 1 000 € en annuités constantes. Cela peut faire dépasser le seuil d’endettement HCSF de 35 % pour certains profils.
Quasi absent des offres aux particuliers en France. Les banques préfèrent les annuités constantes pour les crédits immobiliers résidentiels. Il faudrait le négocier explicitement — et la banque refusera presque toujours.
Où trouve-t-on l’amortissement constant en pratique
En France, l’amortissement constant est principalement utilisé pour les prêts professionnels et crédits d’équipement aux entreprises, certains crédits-bail (leasing), et des montages de prêts à paliers qui alternent différentes périodes. Les particuliers y sont très rarement exposés sur leurs crédits immobiliers.
Sa variante extrême est le prêt in fine : aucun capital remboursé pendant la durée (seulement les intérêts), et le capital en totalité lors de la dernière échéance. Voir amortissement in fine : définition et fonctionnement.
FAQ
Un particulier peut-il choisir l’amortissement constant pour son crédit immobilier ?
En pratique non. La quasi-totalité des crédits immobiliers aux particuliers en France utilisent les annuités constantes. Une demande d’amortissement constant auprès d’une banque de réseau sera quasi systématiquement refusée sur un prêt résidentiel.
Quelle est la différence entre amortissement constant et prêt in fine ?
L’amortissement constant rembourse le même capital chaque mois. Le prêt in fine ne rembourse aucun capital pendant la durée (seulement les intérêts) et solde tout le capital en une seule fois à la dernière échéance. Le prêt in fine est donc à l’opposé de l’amortissement constant.
L’amortissement constant est-il plus avantageux que les annuités constantes ?
Légèrement, en intérêts totaux — mais la différence dépasse rarement 2 à 5 % du total des intérêts. Sur un prêt de 100 000 € / 10 ans / 3,80 %, l’écart est d’environ 400 €. Cet avantage est souvent compensé par la contrainte des premières mensualités plus élevées et la difficulté à obtenir ce type de prêt pour un particulier.
Comment simuler un prêt en amortissement constant ?
Sur Excel : colonne « capital amorti » = K/N (constante), colonne « intérêts » = CRD précédent × (taux annuel / 12), colonne « mensualité » = somme des deux. Le calculateur Amortia génère le tableau d’amortissement standard (annuités constantes) ; pour l’amortissement constant, la formule manuelle ci-dessus suffit pour quelques lignes de test.
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