Un prêt in fine est un crédit où vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée, puis la totalité du capital en une seule fois à la dernière échéance. Mensualités très basses, intérêts déductibles sur l’investissement locatif — mais coût total bien supérieur au prêt amortissable.
Définition et mécanique du prêt in fine
« In fine » signifie « à la fin » en latin. Dans ce type de prêt, deux phases distinctes :
Pendant la durée : vous payez uniquement les intérêts chaque mois. Le capital ne diminue pas d’un centime — le capital restant dû (CRD) reste constant et égal au capital initial.
À la dernière échéance : vous remboursez 100 % du capital en une seule fois, en plus des intérêts du dernier mois.
Exemple chiffré
Prêt in fine de 200 000 € sur 15 ans à 3,80 % :
- Mensualité mensuelle = 200 000 × (3,80 % / 12) = 633 €/mois pendant 179 mois
- Dernière échéance = 633 € d’intérêts + 200 000 € de capital = 200 633 €
- Intérêts totaux = 633 × 180 = 113 940 €
Comparaison avec un prêt amortissable (même capital, durée, taux) : mensualité de 1 466 €/mois pour 63 900 € d’intérêts totaux. Le prêt in fine coûte 50 000 € de plus en intérêts, mais la mensualité est 2,3 fois plus basse.
Le tableau d’un prêt in fine
Structure spécifique : capital constant, intérêts constants, CRD qui ne bouge pas.
| Mois | Intérêts | Capital amorti | Mensualité | Capital restant dû |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 633 € | 0 € | 633 € | 200 000 € |
| 2 | 633 € | 0 € | 633 € | 200 000 € |
| … | 633 € | 0 € | 633 € | 200 000 € |
| 179 | 633 € | 0 € | 633 € | 200 000 € |
| 180 | 633 € | 200 000 € | 200 633 € | 0 € |
Le rôle de l’assurance-vie nantie
Les banques exigent quasi systématiquement qu’un contrat d’assurance-vie soit nanti en garantie du prêt in fine. La logique : l’emprunteur alimente l’assurance-vie chaque mois avec le différentiel de mensualité (ce qu’il aurait payé en plus avec un prêt amortissable). À l’échéance, le capital accumulé doit suffire à rembourser les 200 000 €.
Point d’attention : le rendement de l’assurance-vie n’est pas garanti. Si les marchés déçoivent, l’emprunteur devra compléter sur ses fonds propres. C’est le principal risque opérationnel du prêt in fine.
Avantages et inconvénients
Avantages — surtout pour l’investissement locatif
Déductibilité totale et constante des intérêts. Dans un prêt in fine, tous les intérêts payés chaque mois sont déductibles des revenus fonciers (CGI art. 28) ou du résultat LMNP/BIC. Comme le capital ne diminue jamais, la déduction est maximale et identique pendant toute la durée — à l’inverse d’un prêt amortissable où les intérêts décroissent chaque mois.
Mensualité très basse. Sur 200 000 € / 15 ans / 3,80 %, la mensualité in fine est de 633 € contre 1 466 € en amortissable. Cela libère de la capacité d’endettement pour d’autres investissements et facilite un cash-flow locatif positif.
Déductibilité IFI. Le capital restant dû (toujours égal au capital initial) est déductible à 100 % de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pendant toute la durée du prêt.
Inconvénients
Coût total très supérieur. Environ 50 000 € de plus en intérêts sur l’exemple de 200 000 € / 15 ans. Ce surcoût est en partie compensé par les économies fiscales sur les TMI élevées (41 ou 45 %).
Risque lié à l’assurance-vie. Si le rendement de l’épargne nantie est insuffisant, le capital accumulé peut être inférieur aux 200 000 € à rembourser. L’emprunteur doit compléter en fonds propres.
Conditions d’octroi strictes. Patrimoine existant requis pour nantir l’assurance-vie, taux d’intérêt souvent légèrement supérieur au taux du prêt amortissable.
Quand choisir un prêt in fine
Le prêt in fine est pertinent pour un investisseur locatif fortement imposé (TMI 41 ou 45 %), disposant d’un patrimoine existant pour nantir l’assurance-vie, et dont l’objectif prioritaire est le cash-flow positif ou la déduction fiscale maximale — pas le coût total minimal.
Il est inadapté à la résidence principale (aucune déductibilité des intérêts), aux primo-accédants, et à toute situation patrimoniale fragile sans réserves pour compléter si l’assurance-vie est insuffisante à terme.
FAQ
Quelle différence entre prêt in fine et prêt amortissable ?
Dans un prêt amortissable, vous remboursez capital + intérêts chaque mois (mensualité constante, CRD décroissant). Dans un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts chaque mois (mensualité constante et basse, CRD constant) et remboursez le capital en totalité à la dernière échéance.
Le prêt in fine est-il plus risqué qu’un prêt classique ?
Oui, pour deux raisons. D’abord, vous portez l’intégralité du capital jusqu’à la fin : si la valeur du bien chute, vous devez quand même rembourser le capital initial. Ensuite, la garantie via assurance-vie dépend des marchés financiers — un rendement décevant laisse un écart à combler en fonds propres.
Peut-on rembourser un prêt in fine par anticipation ?
Oui, les mêmes règles s’appliquent qu’un prêt amortissable : IRA plafonnées au moins élevé de 3 % du CRD ou 6 mois d’intérêts. Comme le CRD ne diminue jamais, les IRA sont calculées sur le capital initial tout au long de la durée.
Peut-on déduire les intérêts d’un prêt in fine sur sa résidence principale ?
Non. La déductibilité des intérêts d’emprunt immobilier s’applique uniquement aux revenus locatifs (revenus fonciers ou LMNP/BIC). Les intérêts sur la résidence principale ne sont pas déductibles en France depuis la suppression des dispositifs en vigueur avant 2011.
Simulez votre prêt immobilier
Comparez les deux modes : le calculateur Amortia génère le tableau complet d’un prêt amortissable (capital + intérêts chaque mois). Pour le prêt in fine, la mensualité se calcule simplement : capital × (taux annuel / 12).