Pour savoir quel salaire vous faut-il pour emprunter, appliquez la règle HCSF : vos mensualités (prêt + assurance) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Tableau complet par montant et durée, méthode de calcul et critères bancaires.
La règle des 35 % (HCSF)
Depuis la recommandation HCSF R-HCSF-2021-1 (contraignante depuis janvier 2022), les banques françaises appliquent un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus nets, toutes charges comprises.
Ce plafond inclut : la mensualité du crédit immobilier (capital + intérêts), l’assurance emprunteur, et tous les autres crédits en cours (auto, consommation, etc.). Le calcul est simple :
Salaire net minimum = Mensualité totale (prêt + assurance) / 0,35Une dérogation est possible : jusqu’à 20 % des dossiers par trimestre peuvent dépasser ce seuil, principalement pour les primo-accédants achetant leur résidence principale.
Tableau : salaire requis par montant et durée
Hypothèse : taux 3,80 %, assurance 0,30 % sur capital initial, pas d’autres crédits en cours.
| Capital emprunté | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 2 097 €/mois | 1 709 €/mois | 1 483 €/mois | 1 327 €/mois |
| 150 000 € | 3 146 €/mois | 2 564 €/mois | 2 224 €/mois | 1 991 €/mois |
| 200 000 € | 4 194 €/mois | 3 419 €/mois | 3 100 €/mois | 2 657 €/mois |
| 250 000 € | 5 243 €/mois | 4 274 €/mois | 3 697 €/mois | 3 317 €/mois |
| 300 000 € | 6 291 €/mois | 5 129 €/mois | 4 434 €/mois | 3 980 €/mois |
Ces chiffres sont des minimums indicatifs. Les banques peuvent exiger plus selon le reste à vivre, l’apport personnel, la stabilité de l’emploi et l’historique bancaire.
Ce que la banque regarde au-delà du salaire
La stabilité des revenus. CDI confirmé est la norme. En CDD ou indépendant, il faut généralement 3 ans de bilans positifs. Les primes et revenus variables sont retenus à 70-80 % de leur montant moyen.
Le reste à vivre. C’est le montant qui reste après paiement de toutes les charges. Le seuil minimal est d’environ 800-900 €/mois par personne dans le foyer. Un reste à vivre trop faible bloque le dossier même si le taux d’endettement est sous 35 %.
L’apport personnel. En général 10-20 % du prix d’achat. Il doit au minimum couvrir les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien) et les frais de garantie, soit environ 10 % du prix total.
Le saut de charges. Si votre loyer actuel est de 500 € et votre mensualité future de 1 200 €, le saut de +700 € peut inquiéter la banque — même si le taux d’endettement reste sous 35 %.
L’historique bancaire. Les 3 à 6 derniers relevés de compte sont analysés. Pas de découverts répétés, pas de rejets de prélèvement.
Emprunter à deux : le calcul des revenus cumulés
Si vous empruntez avec un co-emprunteur, la banque additionne les revenus nets des deux. La règle des 35 % s’applique sur le total. Exemple : pour emprunter 200 000 € sur 25 ans (mensualité totale ≈ 1 085 €), le revenu net cumulé requis est de 1 085 / 0,35 = 3 100 €. Si vous gagnez 1 800 € et votre partenaire 1 400 €, le total de 3 200 € suffit.
FAQ
Le salaire minimum SMIC permet-il d’emprunter ?
Le SMIC net est d’environ 1 400 €/mois (2026). À 35 %, la mensualité maximale est de 490 €. Cela correspond à un prêt d’environ 80 000-90 000 € sur 25 ans. En zone à prix élevés, c’est insuffisant en solo — un co-emprunteur ou un apport important est nécessaire.
Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?
Oui, mais à 70 % en général (les banques appliquent une décote de 30 % pour anticiper la vacance locative et les charges). Un loyer de 700 €/mois sera retenu à 490 €/mois dans le calcul de capacité d’emprunt.
Peut-on emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 % ?
Oui, dans la limite des 20 % de dérogations accordées par la HCSF. Ces dérogations sont réservées en priorité aux primo-accédants achetant leur résidence principale. En pratique, une banque peut accepter jusqu’à 37-38 % d’endettement sur un profil solide (resto élevé, apport important, CDI senior).
Calculez votre capacité d’emprunt
Le calculateur Amortia simule votre mensualité selon le capital, le taux et la durée. Divisez le résultat par 0,35 pour obtenir le salaire net minimum requis.