La mensualité d’un prêt immobilier se calcule avec une formule mathématique précise. Elle dépend du capital emprunté, du taux et de la durée. Voici la formule, des tableaux de référence par montant et durée, et tout ce qu’il faut savoir sur la règle des 35 % du HCSF.
La formule de la mensualité
La mensualité d’un prêt à annuités constantes (le cas le plus courant en crédit immobilier) se calcule ainsi :
M = K × [t / (1 - (1 + t)^(-n))]Où :
- M = mensualité hors assurance (en €)
- K = capital emprunté (en €)
- t = taux mensuel = taux annuel / 12 (ex. 3,80 % / 12 = 0,3167 %)
- n = nombre total de mensualités = durée en années × 12 (ex. 25 × 12 = 300)
Sur Excel ou Google Sheets
=VPM(taux_mensuel; nombre_mensualités; -capital)Exemple : =VPM(3,80%/12; 300; -200000) donne 1 034,74 €.
Tableau des mensualités par montant et durée
Mensualités hors assurance, calculées au taux de 3,80 % :
| Capital emprunté | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 1 000 € | 734 € | 597 € | 517 € | 464 € |
| 150 000 € | 1 499 € | 1 100 € | 895 € | 776 € | 697 € |
| 200 000 € | 1 999 € | 1 467 € | 1 194 € | 1 035 € | 929 € |
| 250 000 € | 2 499 € | 1 834 € | 1 492 € | 1 294 € | 1 161 € |
| 300 000 € | 2 999 € | 2 201 € | 1 791 € | 1 552 € | 1 393 € |
Impact du taux sur la mensualité (200 000 €, 25 ans)
| Taux annuel | Mensualité HI | Avec assurance 0,30 % |
|---|---|---|
| 3,00 % | 948 € | 998 € |
| 3,50 % | 999 € | 1 049 € |
| 3,80 % | 1 035 € | 1 085 € |
| 4,00 % | 1 056 € | 1 106 € |
| 4,50 % | 1 111 € | 1 161 € |
Durée vs coût total : le vrai arbitrage
Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total en intérêts. Sur 200 000 € à 3,80 %, passer de 20 à 25 ans économise 159 € par mois… mais coûte 23 700 € d’intérêts supplémentaires sur la durée.
De même, 0,50 % de taux en plus sur 200 000 € / 25 ans représente +76 € de mensualité par mois, soit 22 800 € de plus sur 25 ans. C’est pourquoi la négociation du taux ou le passage par un courtier ont autant d’importance.
La part assurance dans la mensualité
La formule mathématique donne la mensualité hors assurance. L’assurance emprunteur s’ajoute selon deux modes de calcul :
Assurance sur capital initial (assurance groupe bancaire) : taux TAEA appliqué sur le capital initial, constant toute la durée du prêt. Exemple : 200 000 € × 0,30 % / 12 = 50 €/mois fixe.
Assurance sur capital restant dû (délégation, souvent moins chère) : prime décroissante chaque mois. Exemple mois 1 : 200 000 × 0,25 % / 12 = 42 €. Mois 150 : 120 000 × 0,25 % / 12 = 25 €.
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais. Passer d’un taux groupe à 0,35 % à une délégation à 0,15 % économise 5 000 à 15 000 € sur 25 ans.
La règle des 35 % : quel salaire pour emprunter ?
Depuis la recommandation HCSF R-HCSF-2021-1 (contraignante depuis janvier 2022), les banques françaises ne peuvent pas accorder un prêt dont la mensualité totale dépasse 35 % des revenus nets de l’emprunteur (toutes charges comprises).
Salaire net minimum = mensualité totale (prêt + assurance) ÷ 0,35
| Capital | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 2 702 €/mois | 2 228 €/mois | 1 993 €/mois |
| 200 000 € | 3 411 €/mois | 3 100 €/mois | 2 657 €/mois |
| 250 000 € | 4 264 €/mois | 3 697 €/mois | 3 317 €/mois |
| 300 000 € | 5 117 €/mois | 4 434 €/mois | 3 980 €/mois |
Ces chiffres sont calculés à taux 3,80 % + assurance 0,30 % sur capital initial. La banque intègre aussi les autres charges en cours (crédit auto, pensions alimentaires…) et évalue le reste à vivre.
FAQ
La mensualité inclut-elle l’assurance ?
La formule mathématique donne la mensualité hors assurance (capital + intérêts uniquement). L’assurance se rajoute en fonction du TAEA de votre contrat. Votre banque ou courtier vous communique toujours la mensualité « tout compris » dans l’offre de prêt.
Ma mensualité va-t-elle changer sur un prêt à taux fixe ?
Non. Sur un prêt à taux fixe, la mensualité hors assurance est strictement constante du premier au dernier mois. La répartition interne entre intérêts et capital évolue, mais le montant total reste identique. Si votre prêt est à taux variable, la mensualité peut fluctuer lors des révisions périodiques.
Peut-on moduler sa mensualité en cours de prêt ?
Oui, si votre contrat l’autorise (clause de modulation). En général, la variation autorisée est de +/- 10 à 30 % de la mensualité initiale, une fois par an. C’est utile pour adapter le remboursement à une évolution de revenus (promotion, naissance, accident de vie).
Faut-il optimiser la mensualité ou la durée ?
Si vos revenus sont stables et que vous voulez minimiser le coût total : durée courte, mensualité élevée. Si votre taux d’endettement est contraint ou que vous anticipez des revenus croissants : durée plus longue pour rester sous les 35 % HCSF, avec des remboursements anticipés ponctuels ensuite.
Comment calculer ma mensualité sans formule ?
Utilisez le calculateur Amortia : entrez le capital, le taux et la durée. La mensualité s’affiche instantanément avec le tableau d’amortissement complet (intérêts, capital, CRD mois par mois).
Simulez votre mensualité en temps réel
Le calculateur d’amortissement Amortia calcule votre mensualité et génère le tableau complet exportable. Gratuit, sans inscription.