L’essentiel
- Formule de la mensualité hors assurance : M = K × [t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ)], avec K = capital emprunté, t = taux mensuel (taux annuel ÷ 12), n = nombre de mensualités (durée en années × 12).
- Cas pratique 200 000 € sur 25 ans à 3,80 % : mensualité 1 035 € hors assurance, 1 092 € assurance 0,34 % comprise.
- Coût total des intérêts : 110 500 € sur 25 ans (55 % du capital initial).
- Coût total assurance emprunteur : 17 000 € sur la même durée.
- TAEG = taux nominal + assurance + frais. C’est le seul indicateur comparable entre deux offres bancaires.
- Salaire net minimum pour emprunter 200 000 € sur 25 ans (taux d’endettement 35 %) : 3 120 €/mois.
- IRA (indemnités de remboursement anticipé) : plafonnées à 3 % du capital remboursé OU 6 mois d’intérêts au taux du prêt (le moins élevé des deux).
- Loi Lemoine (2022) : changement d’assurance emprunteur autorisé à tout moment, économie potentielle 5 000 à 15 000 € sur 25 ans.
Trois chiffres à savoir avant de signer
Avant de signer une offre de prêt immobilier (qu’on appelle aussi emprunt ou crédit immobilier), trois chiffres résument ce que ça va vous coûter : la mensualité (combien je sors chaque mois), le coût total des intérêts (combien je donne à la banque en plus du capital) et le TAEG (le taux qui inclut tout, pas seulement les intérêts).
Tout le reste — taux nominal, capacité d’emprunt, durée idéale — découle de ces trois indicateurs. Cet article explique comment ils se calculent, avec les formules et un cas pratique sur 200 000 € sur 25 ans à 3,80 % que vous pourrez répliquer pour votre propre dossier.
Si vous voulez sauter les explications, le calculateur Amortia fait tout en temps réel et vous sort le tableau d’amortissement complet.
Les composantes d’un prêt immobilier
Un prêt immobilier classique repose sur quatre paramètres que la banque vous communique dans son offre :
- Le capital emprunté (en €) — le montant que la banque vous prête. C’est généralement le prix du bien moins votre apport, plus les frais de notaire si vous les financez.
- La durée du prêt (en années ou mois) — entre 7 et 25 ans en France pour l’immobilier résidentiel, parfois 27 ans pour les primo-accédants.
- Le taux d’intérêt nominal (en %) — le coût annuel du capital emprunté, exprimé hors assurance et hors frais.
- Le taux d’assurance emprunteur (en %) — l’assurance décès-invalidité exigée par la banque, calculée sur le capital initial (assurance « groupe ») ou sur le capital restant dû (assurance « déléguée »).
À partir de ces quatre paramètres, on calcule la mensualité et le coût total. La banque vous présente aussi le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui agrège taux nominal + assurance + frais de dossier + garantie + tout ce qui s’ajoute. C’est le seul indicateur qui permet de comparer deux offres entre elles.
Vocabulaire essentiel du prêt immobilier
Le crédit immobilier mobilise un vocabulaire technique parfois opaque. Avant d’attaquer les formules, voici les termes que vous croiserez dans toute offre de prêt et dans votre tableau d’amortissement.
- Capital emprunté (ou principal, montant emprunté) — la somme que la banque vous prête, avant intérêts et frais.
- Mensualité (ou échéance, traite, annuité mensuelle) — le montant prélevé chaque mois. Composée de capital amorti + intérêts + assurance.
- Capital restant dû (CRD) — la part de la dette qu’il vous reste à rembourser après chaque échéance. Décroît à chaque mensualité.
- Capital amorti — la part de la mensualité qui réduit la dette (par opposition aux intérêts payés).
- Taux nominal (ou taux d’intérêt, taux débiteur) — le coût annuel du capital emprunté, hors assurance et hors frais.
- TAEG (Taux Annuel Effectif Global) — le taux complet incluant intérêts + assurance + frais de dossier + garantie. Seul indicateur comparable entre offres.
- Taux fixe / taux variable — fixe : la mensualité ne bouge pas. Variable : indexé sur un indice (Euribor + marge), peut monter ou baisser.
- Assurance emprunteur (ou ADI, assurance décès-invalidité) — couverture exigée par la banque, calculée sur le capital initial (groupe) ou sur le capital restant dû (déléguée).
- Apport personnel — la part du prix d’achat financée sur fonds propres. Standard 10 % minimum en 2026.
- Capacité d’emprunt — montant maximum empruntable selon les revenus et le taux d’endettement plafond (35 %).
- Taux d’endettement — ratio mensualités / revenus nets, plafonné à 35 % par le HCSF.
- Reste à vivre — somme disponible chaque mois après mensualité (généralement 800-1 200 € par adulte du foyer).
- IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) — pénalités appliquées en cas de remboursement avant terme, plafonnées à 3 % du capital remboursé OU 6 mois d’intérêts.
- Garantie — sûreté exigée par la banque : caution mutualiste (Crédit Logement, ~1-2 %) ou hypothèque conventionnelle (~1,5 % + frais de notaire).
- Tableau d’amortissement (ou échéancier, plan de remboursement) — document qui détaille mensualité par mensualité la répartition capital / intérêts / CRD.
- Amortissable vs in fine — amortissable : capital remboursé progressivement (cas standard). In fine : seuls les intérêts sont payés, capital remboursé en une fois à l’échéance.
- Taux d’usure — plafond légal du TAEG fixé par la Banque de France chaque trimestre. Au-delà, la banque ne peut pas accorder le prêt.
- Loi Lemoine (2022) — autorise le changement d’assurance emprunteur à tout moment.
- HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) — autorité qui fixe les règles d’endettement maximum (35 %) et de durée maximum (25 ans + 2 ans de différé).
La formule de la mensualité
La mensualité d’un prêt à taux fixe se calcule avec la formule mathématique des annuités constantes :
M = K × [t / (1 – (1 + t)^(-n))]
Avec :
- M = mensualité (en €)
- K = capital emprunté (en €)
- t = taux mensuel (taux annuel divisé par 12)
- n = nombre total de mensualités (durée en années × 12)
Concrètement, pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans à 3,80 % :
- t = 3,80 / 100 / 12 = 0,003167 (taux mensuel)
- n = 25 × 12 = 300 mensualités
- M = 200 000 × [0,003167 / (1 – (1,003167)^(-300))] ≈ 1 035 €
C’est la mensualité hors assurance. Dans une offre réelle, la banque ajoute la prime d’assurance pour vous donner la mensualité totale.
Le coût des intérêts
Sur cet exemple, vous remboursez 1 035 € pendant 300 mois, soit 310 500 € au total. Comme vous avez emprunté 200 000 €, la différence représente le coût des intérêts :
Coût total des intérêts = M × n − K = 310 500 − 200 000 = 110 500 €
Sur la durée du prêt, vous donnez donc à la banque 55 % du capital initial en intérêts. Cette proportion explose avec la durée : sur 30 ans au même taux, vous monteriez à plus de 70 % de coût d’intérêts.
C’est pour ça que rallonger la durée pour faire baisser la mensualité a un coût réel en €, pas seulement en pourcentage du capital.
Comment calculer l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur représente en moyenne 25 à 35 % du coût total d’un prêt immobilier en France. C’est le « coût caché » d’un crédit : un taux d’assurance qui paraît minuscule (0,34 %) devient un montant à cinq chiffres sur la durée.
La formule de calcul de l’assurance emprunteur (méthode dite « groupe », pratiquée par la majorité des banques) est :
Prime mensuelle = capital initial × taux assurance / 12
Pour notre exemple à 200 000 € sur 25 ans avec un taux d’assurance de 0,34 % :
200 000 × 0,0034 / 12 ≈ 57 €/mois
Sur 300 mois, ça représente 17 000 €. Pas négligeable.
En assurance déléguée (assurance externe à la banque, autorisée par la loi Lagarde puis Lemoine), la prime peut se calculer sur le capital restant dû et donc décroître au fil du remboursement. Le coût réel est alors plus bas — typiquement 30 à 50 % moins cher pour les bons profils (jeunes, non-fumeurs, sans antécédents médicaux).
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une date anniversaire. C’est un levier sous-utilisé qui mérite d’être étudié dès la signature et au moins une fois pendant la vie du prêt — l’économie peut atteindre 5 000 à 15 000 € sur 25 ans.
Le TAEG, seul indicateur comparable
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui intègre tous les coûts du prêt :
- intérêts nominaux,
- assurance emprunteur (souvent 0,3 à 0,6 % de plus),
- frais de dossier,
- coût de la garantie (caution ou hypothèque),
- frais d’évaluation du bien.
Deux offres avec le même taux nominal peuvent avoir un TAEG différent de plusieurs dixièmes de point. C’est le seul chiffre qui permet une comparaison réelle entre banques. Le taux nominal seul est trompeur.
Sur notre cas pratique, un taux nominal de 3,80 % avec 0,34 % d’assurance et 1 000 € de frais donne un TAEG d’environ 4,28 % — soit presque 0,5 point au-dessus du taux affiché.
Cas pratique complet : 200 000 € sur 25 ans
Reprenons le calcul complet avec tous les paramètres :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Capital | 200 000 € |
| Durée | 25 ans (300 mois) |
| Taux nominal | 3,80 % |
| Taux assurance | 0,34 % |
| Mensualité hors assurance | 1 035 € |
| Prime mensuelle d’assurance | 57 € |
| Mensualité totale | 1 092 € |
| Coût total des intérêts | 110 500 € |
| Coût total assurance | 17 000 € |
| Coût total du crédit | 127 500 € |
| Total remboursé | 327 500 € |
Le surcoût par rapport au capital initial est de +63,8 %. Autrement dit, pour acheter un bien à 200 000 €, vous payez réellement 327 500 € si vous gardez le prêt jusqu’au bout.
C’est exactement ce que le calculateur Amortia restitue ligne par ligne, avec le tableau d’amortissement complet sur 300 lignes — capital remboursé, intérêts payés, capital restant dû à chaque échéance.
Quelle mensualité pour un prêt de 100 000 € à 300 000 € ?
À taux et durée identiques, la mensualité varie linéairement avec le capital emprunté. Voici les mensualités totales (assurance 0,34 % comprise) pour les tranches de capital les plus courantes, au taux de 3,80 % sur 25 ans :
| Capital emprunté | Mensualité totale | Coût total du crédit | Total remboursé |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 546 € | 63 800 € | 163 800 € |
| 150 000 € | 819 € | 95 700 € | 245 700 € |
| 200 000 € | 1 092 € | 127 500 € | 327 500 € |
| 250 000 € | 1 365 € | 159 400 € | 409 400 € |
| 300 000 € | 1 638 € | 191 300 € | 491 300 € |
Sur 20 ans au même taux, les mensualités montent (durée plus courte) mais le coût total baisse :
| Capital | Mensualité (20 ans) | Coût total |
|---|---|---|
| 150 000 € | 940 € | 75 600 € |
| 200 000 € | 1 253 € | 100 800 € |
| 250 000 € | 1 567 € | 126 100 € |
Pour calculer une mensualité sur votre cas exact (capital, durée, taux, assurance personnalisés), le calculateur Amortia restitue le résultat en moins d’une seconde.
Quel salaire pour emprunter 100 000 € à 300 000 € ?
La règle française du taux d’endettement à 33 % (relevée à 35 % depuis l’assouplissement HCSF de 2023) fixe le plafond de ce que vous pouvez emprunter selon vos revenus nets. La mensualité totale (assurance comprise + autres crédits en cours) ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus nets.
Pour un prêt sur 25 ans à 3,80 % avec assurance 0,34 %, voici les salaires nets minimums théoriquement requis pour emprunter (sans aucun autre crédit en cours) :
| Capital visé | Mensualité totale | Salaire net minimum (35 %) |
|---|---|---|
| 100 000 € | 546 € | 1 560 € |
| 150 000 € | 819 € | 2 340 € |
| 200 000 € | 1 092 € | 3 120 € |
| 250 000 € | 1 365 € | 3 900 € |
| 300 000 € | 1 638 € | 4 680 € |
Ce sont des minimums théoriques. Dans la pratique, la banque demande un reste à vivre suffisant après mensualité (généralement 800 à 1 200 € par adulte du foyer), examine la stabilité professionnelle (CDI confirmé, ancienneté), et peut majorer ses exigences en cas d’enfants à charge ou d’autres crédits en cours.
Comment varient les chiffres selon la durée
Pour un même capital de 200 000 € à 3,80 %, voici l’effet de la durée sur la mensualité et le coût total :
| Durée | Mensualité (HA) | Coût intérêts | % du capital |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 460 € | 62 800 € | 31 % |
| 20 ans | 1 195 € | 86 800 € | 43 % |
| 25 ans | 1 035 € | 110 500 € | 55 % |
| 30 ans | 932 € | 135 500 € | 68 % |
Allonger de 15 à 30 ans fait baisser la mensualité de 36 % mais multiplie le coût des intérêts par plus de 2. Le gain de capacité d’emprunt mensuelle se paye cher.
Comment varient les chiffres selon le taux
À durée constante (25 ans, 200 000 €), un point de taux représente :
| Taux nominal | Mensualité | Coût intérêts |
|---|---|---|
| 2,80 % | 928 € | 78 500 € |
| 3,30 % | 980 € | 94 000 € |
| 3,80 % | 1 035 € | 110 500 € |
| 4,30 % | 1 090 € | 127 100 € |
| 4,80 % | 1 148 € | 144 200 € |
Un demi-point de taux représente environ 17 000 € sur 25 ans pour un prêt de 200 000 €. Négocier 0,2 point de moins, c’est récupérer le coût d’une voiture neuve sur la durée du prêt.
L’apport personnel et son effet sur le calcul
L’apport personnel est la part du prix d’achat que vous financez sur fonds propres. Il vient se soustraire au capital emprunté, ce qui réduit mécaniquement la mensualité, le coût des intérêts et le coût total du crédit.
Exemple : pour un bien à 250 000 € (frais de notaire compris), avec :
- Sans apport (financement à 110 %) : capital 250 000 € → mensualité 1 365 €, coût total 159 400 €
- Apport de 10 % (25 000 €) : capital 225 000 € → mensualité 1 228 €, coût total 143 500 €
- Apport de 20 % (50 000 €) : capital 200 000 € → mensualité 1 092 €, coût total 127 500 €
Chaque tranche d’apport de 25 000 € fait économiser environ 16 000 € d’intérêts + assurance sur 25 ans. Au-delà de ces économies, un apport élevé ouvre l’accès à de meilleurs taux (les banques accordent souvent un demi-point de moins aux dossiers avec 20 % d’apport).
La règle empirique en 2026 : un apport de 10 % minimum est généralement attendu pour couvrir les frais de notaire et de garantie. En-dessous, l’accès au prêt devient compliqué sauf primo-accédant éligible au PTZ.
Le prêt relais, calcul différent
Le prêt relais est un crédit court (1 à 2 ans) qui finance l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien. Son calcul ne suit pas la formule des annuités constantes : seuls les intérêts sont payés mensuellement, le capital est remboursé en totalité à la vente du bien initial.
Exemple : prêt relais de 200 000 € à 4,5 % sur 24 mois.
Mensualité d’intérêts = capital × taux / 12 = 200 000 × 0,045 / 12 = 750 €/mois
Au moment de la vente, vous remboursez les 200 000 € en une fois. Le coût total des intérêts dépend de la durée effective du prêt — d’où l’importance de vendre vite pour limiter la facture. La banque finance généralement 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre.
Erreurs fréquentes dans le calcul
1. Confondre taux nominal et TAEG. Le taux affiché par la banque dans une pub est le taux nominal. Le coût réel inclut l’assurance et les frais. Demandez systématiquement le TAEG.
2. Oublier l’assurance dans la mensualité totale. Une mensualité « hors assurance » à 1 035 € devient 1 092 € avec assurance. Sur le taux d’endettement (33 % maximum), c’est cette mensualité totale qui compte.
3. Calculer sur le capital final au lieu du capital initial pour l’assurance. Si vous êtes en assurance « groupe », la prime se calcule sur le capital initial pendant toute la durée (vous payez 57 €/mois même quand il ne reste plus que 50 000 € à rembourser). En assurance déléguée, elle décroît avec le capital restant dû.
4. Oublier les frais annexes. Frais de dossier (500 à 1 500 €), garantie (1 à 2 % du capital pour la caution Crédit Logement), frais de notaire si financés, frais de courtage éventuels. Tout ça se rajoute.
5. Ne pas projeter de remboursement anticipé. En cas de revente du bien avant la fin du prêt, vous remboursez le capital restant dû. Le tableau d’amortissement vous dit exactement combien il vous reste à payer à n’importe quelle date — utile pour anticiper.
Calculer le coût d’un remboursement anticipé
En cas de revente du bien ou d’apport d’argent (héritage, prime), vous pouvez rembourser tout ou partie du capital restant dû avant l’échéance. La banque applique alors des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), plafonnées par la loi à :
- 3 % du capital remboursé, OU
- 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt, le moins élevé des deux.
Exemple : remboursement anticipé de 100 000 € sur un prêt à 3,80 %.
3 % de 100 000 € = 3 000 € 6 mois d’intérêts = 100 000 × 3,80 % × 0,5 = 1 900 €
L’IRA appliquée sera 1 900 € (le moins élevé). À cette pénalité s’ajoutent éventuellement des frais de mainlevée d’hypothèque (300 à 800 €) si votre garantie était une hypothèque.
L’IRA est exonérée dans certains cas prévus par le Code de la consommation : vente du bien suite à mutation professionnelle, décès, cessation forcée d’activité. Vérifiez la clause exacte de votre contrat.
Questions fréquentes
Quelle est la durée idéale d’un prêt immobilier ?
Mathématiquement, la durée la plus courte que votre taux d’endettement permet est toujours la moins coûteuse. Sociologiquement, la durée moyenne en France oscille entre 20 et 25 ans. La règle simple : empruntez sur la durée qui maintient votre mensualité totale (assurance comprise) en-dessous de 33 % de vos revenus nets.
Comment calculer la capacité d’emprunt ?
À partir du taux d’endettement maximum (33 %), de vos revenus nets mensuels et de la mensualité maximale qui en découle. Avec 4 000 € de revenus nets, votre mensualité maximale est de 1 320 €. Au taux de 3,80 % sur 25 ans, ça donne un capital empruntable d’environ 241 000 € hors assurance, 228 000 € assurance comprise.
Le tableau d’amortissement, c’est quoi exactement ?
C’est le détail mois par mois de votre prêt : pour chaque échéance, combien part en remboursement du capital, combien part en paiement des intérêts, et combien il reste à rembourser. Sur les premières années, l’essentiel de la mensualité va aux intérêts ; sur les dernières années, c’est l’inverse. Le calculateur Amortia génère ce tableau ligne par ligne.
Faut-il intégrer les frais de notaire dans le prêt ?
Si vous avez peu d’apport, oui (financement à 110 %). Si vous avez de l’apport, mieux vaut le mettre sur les frais de notaire pour réduire le capital emprunté et donc le coût total des intérêts. Les frais de notaire représentent environ 7-8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2-3 % dans le neuf.
Quelle différence entre TAEG et taux d’usure ?
Le TAEG est le coût réel de votre prêt. Le taux d’usure est le plafond légal au-dessus duquel un prêt ne peut pas être accordé en France — il est fixé chaque trimestre par la Banque de France selon la durée du prêt. Si votre TAEG dépasse le taux d’usure, la banque refuse le dossier.
Quelle différence entre mensualité et annuité ?
La mensualité est ce que vous remboursez chaque mois ; l’annuité est le total annuel (mensualité × 12). En France, les prêts immobiliers se remboursent quasi exclusivement par mensualités constantes — l’annuité reste un concept plus utilisé en comptabilité ou pour les prêts professionnels. Sur notre exemple à 1 035 € de mensualité hors assurance, l’annuité hors assurance vaut 12 420 €.
Quel est le meilleur outil pour calculer son prêt : calculatrice, calculette ou simulateur ?
Les trois termes désignent la même chose. « Calculatrice de prêt », « calculette de crédit immobilier » et « simulateur d’emprunt » sont des synonymes commerciaux que les banques et comparateurs utilisent. Ce qui compte, c’est que l’outil prenne en compte le TAEG complet (taux + assurance + frais) et restitue le tableau d’amortissement détaillé. Beaucoup de calculettes se contentent de la mensualité hors assurance — méfiez-vous de cet angle mort.
Quelle mensualité pour 200 000 € sur 20 ans ?
Au taux de 3,80 % avec une assurance emprunteur de 0,34 %, la mensualité totale d’un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans (240 échéances) ressort à environ 1 253 €. La même opération sur 25 ans descend à 1 092 € de mensualité, mais le coût total des intérêts grimpe de 100 800 € à 127 500 €. Allonger la durée fait baisser la traite mais alourdit la facture finale.
Quel salaire pour emprunter 250 000 € ?
Avec la règle française du taux d’endettement plafonné à 35 % (HCSF 2023), il faut un salaire net mensuel d’environ 3 900 € pour emprunter 250 000 € sur 25 ans (mensualité 1 365 € assurance comprise). À 30 % de taux d’endettement (norme bancaire prudente), il faut viser plutôt 4 550 €. Le banquier examine aussi le reste à vivre, la stabilité professionnelle (CDI confirmé) et l’apport personnel.
Comment se compose une mensualité de prêt immobilier ?
Une échéance mensuelle est composée de trois éléments : le capital amorti (la part de la dette remboursée à la banque), les intérêts (calculés sur le capital restant dû à chaque période), et la prime d’assurance emprunteur (calculée sur le capital initial en assurance groupe, ou sur le capital restant dû en assurance déléguée). La somme des trois donne la mensualité totale qu’on retrouve sur le tableau d’amortissement.
Pourquoi paye-t-on plus d’intérêts au début du prêt ?
Parce que les intérêts sont calculés à chaque échéance sur le capital restant dû, et que ce capital est maximal en début de prêt. Sur les premières mensualités, environ 75 % de la traite passe en intérêts et 25 % en remboursement du capital. À mi-parcours la répartition s’inverse, et sur les dernières années, l’essentiel rembourse le principal. C’est ce qu’on appelle un prêt amortissable à mensualités constantes — le mode standard du crédit immobilier français.
Combien je peux emprunter avec mon salaire ?
Capacité d’emprunt approximative = salaire net mensuel × 35 % × durée du prêt × coefficient lié au taux. Une formule rapide : avec un salaire net de 3 000 €, vous pouvez consacrer 1 050 € à la mensualité et donc emprunter environ 192 000 € sur 25 ans à 3,80 %. Pour un calcul précis tenant compte de l’apport, des autres crédits en cours et de l’assurance, utilisez le calculateur Amortia.
Comment lire un tableau d’amortissement ?
Un tableau d’amortissement (aussi appelé échéancier de prêt ou plan de remboursement) liste pour chaque mensualité quatre colonnes essentielles : le numéro d’échéance, le capital amorti sur la période, les intérêts payés, et le capital restant dû (CRD) après l’échéance. La somme des colonnes capital amorti + intérêts donne la mensualité (hors assurance). Le CRD de la dernière ligne doit être nul à l’arrondi près.
Quelle est la différence entre prêt amortissable et prêt in fine ?
Dans un prêt amortissable (le cas standard du crédit immobilier résidentiel), chaque mensualité rembourse une partie du capital + les intérêts ; le capital décroît à chaque échéance. Dans un prêt in fine, on ne paie que les intérêts pendant toute la durée et on rembourse l’intégralité du capital en une seule fois à l’échéance finale. Le prêt in fine est utilisé en investissement locatif ou patrimonial, rarement en résidence principale.
Comment calculer le coût total d’un crédit immobilier ?
Coût total = (mensualité totale × nombre d’échéances) − capital emprunté. Pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans à 3,80 % avec 0,34 % d’assurance : 1 092 € × 300 mois − 200 000 € = 127 500 €. À ça s’ajoutent les frais de dossier (500-1 500 €), les frais de garantie (caution Crédit Logement ~1-2 % du capital ou hypothèque) et les éventuels frais de notaire si financés.
Peut-on changer d’assurance emprunteur en cours de prêt ?
Oui, depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez résilier et changer votre assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une date anniversaire. La nouvelle assurance doit présenter une couverture équivalente (mêmes garanties décès, invalidité, incapacité). L’économie potentielle pour les bons profils peut atteindre 30 à 50 % du coût de l’assurance, soit 5 000 à 15 000 € sur 25 ans.
Qu’est-ce que le taux d’usure et comment me concerne-t-il ?
Le taux d’usure est le plafond légal du TAEG fixé chaque trimestre par la Banque de France selon la durée du prêt. Si le TAEG de l’offre proposée dépasse ce plafond, la banque ne peut pas vous accorder le prêt. Pour un prêt immobilier de 20 ans et plus, le taux d’usure se situe en 2026 dans une fourchette de 5 à 6 % selon le trimestre.
Aller plus loin
Pour appliquer toutes ces formules sur un tableur sans recopier les calculs à la main, voir notre guide Tableau d’amortissement de prêt sur Excel : formules PMT, IPMT, PPMT — il détaille les fonctions natives, la gestion de l’assurance et les pièges fréquents avec un modèle prêt à l’emploi.
Pour calculer rapidement votre cas personnel sans formule à recopier, le calculateur Amortia vous demande quatre paramètres et restitue mensualité, coût total, tableau d’amortissement complet et coût d’assurance — en deux secondes, sans inscription.