Calculateur d’amortissement

Comment fonctionne ce calculateur

Le calculateur Amortia applique la formule des annuités constantes, le mode de remboursement standard d’un prêt immobilier en France. Vous saisissez quatre paramètres — montant emprunté, durée, taux nominal, taux d’assurance — et le calculateur restitue en temps réel la mensualité totale, le coût des intérêts, le coût de l’assurance et le tableau d’amortissement complet ligne par ligne.

Tous les calculs s’exécutent localement dans votre navigateur. Aucune donnée saisie n’est envoyée à un serveur, ni stockée, ni transmise à un partenaire. C’est un simulateur, pas un formulaire de demande de prêt.

La formule mathématique

La mensualité hors assurance est calculée avec la formule :

M = K × [t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ)]

où K est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre total de mensualités. La prime d’assurance se calcule séparément, sur le capital initial : K × taux assurance / 12.

Pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans à 3,80 % avec 0,34 % d’assurance, la mensualité totale ressort à 1 092 € : 1 035 € d’amortissement + 57 € d’assurance. Le coût total du crédit (intérêts + assurance) atteint 127 500 € sur la durée — soit un surcoût de +63,8 % par rapport au capital initial.

Comprendre le tableau d’amortissement

Le tableau d’amortissement affiche, pour chaque mensualité, la répartition entre capital remboursé et intérêts payés. Sur les premières années d’un prêt à mensualité constante, l’essentiel de la mensualité va aux intérêts. À mi-parcours, la répartition s’inverse : vous remboursez de plus en plus de capital. Le capital restant dû décroît mois par mois — c’est cette colonne qui indique combien il vous reste à rembourser à n’importe quelle date.

Cette information est précieuse pour anticiper un remboursement anticipé en cas de revente, de rachat de crédit ou de renégociation. Le tableau Amortia restitue les 300 lignes d’un prêt de 25 ans avec dates et montants exacts.

Les cas d’usage du calculateur

Avant de signer une offre de prêt — vérifiez que la mensualité affichée par la banque correspon$ bien aux taux annoncés et que le coût total est conforme. Une erreur de saisie ou un taux d’assurance mal communiqué peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée.

Pour comparer deux offres — saisissez les paramètres de chaque banque et comparez le coût total assurance comprise. Deux offres avec le même taux nominal peuvent avoir un coût final différent de plus de 5 000 € selon l’assurance.

Pour simuler une renégociation — comparez votre prêt actuel avec une offre de rachat ou de renégociation. La règle empirique : la renégociation devient intéressante si l’écart de taux est d’au moins 0,7 à 1 point ET si vous êtes encore dans le premier tiers du prêt.

Pour préparer un achat immobilier — testez plusieurs scénarios (durée, apport, taux) avant de chercher un bien. Vous arrivez chez la banque avec une idée précise de votre capacité.

Pour anticiper un remboursement anticipé — le tableau vous indique le capital restant dû à n’importe quelle échéance, ce qui permet de chiffrer une revente ou un solde anticipé.

Les paramètres à saisir avec soin

Le montant emprunté correspond au capital prêté par la banque. Il n’inclut pas votre apport personnel mais peut inclure les frais de notaire si vous les financez (cas d’un prêt à 110 %).

La durée se saisit en années. En France, les prêts immobiliers résidentiels vont de 7 à 25 ans, parfois 27 ans pour les primo-accédants depuis l’assouplissement HCSF de 2024.

Le taux nominal est le taux d’intérêt hors assurance et hors frais. C’est le chiffre affiché par les banques dans leurs barèmes — mais ce n’est pas le coût réel du prêt. Pour comparer deux offres, demandez le TAEG.

Le taux d’assurance se saisit en pourcentage du capital initial. En assurance « groupe » (celle de la banque), il varie typiquement de 0,30 % à 0,50 % selon l’âge et le profil. Une assurance « déléguée » peut descendre à 0,10-0,20 % pour les bons profils — d’où l’intérêt de la loi Lemoine qui permet d’en changer à tout moment depuis 2022.

Questions fréquentes

Le calcul affiché est-il exact ? Oui, à l’euro près sur la mensualité. Les valeurs peuvent légèrement différer de celles d’une offre bancaire en raison des arrondis ou de la prise en compte de frais annexes (fraisde dossier, frais de garantie, frais de notaire) qui ne sont pas dans les paramètres de saisie.

Le calculateur prend-il en compte les frais annexes ? Non. Pour intégrer les frais de dossier, de garantie ou de notaire dans le calcul, ajoutez-les directement au montant emprunté avant la saisie. Le résultat reflètera alors le coût total d’un financement à 110 %.

Comment est calculée la prime d’assurance ? Sur le capital initial, méthode dite « groupe » utilisée par la plupart des banques. Si vous êtes en assurance déléguée avec une prime calculée sur le capital restant dû, le coût réel sera inférieur (la prime décroît au fil du remboursement).

Le calculateur fonctionne-t-il pour un prêt à taux variable ? Non. Il modélise un prêt à taux fixe avec mensualité constante, le mode de remboursement le plus courant en France. Pour un taux variable, le tableau d’amortissement doit être recalculé à chaque révision de taux.

Puis-je exporter le tableau d’amortissement ? Le tableau s’affiche directement dans la page et peut être copié-collé vers un tableur (Excel, Google Sheets, LibreOffice) pour archivage ou présentation à un courtier ou conseiller.

Quelle est la différence avec l’amortissement comptable ? Le tableau d’amortissement d’un prêt indique le remboursement progressif d’une dette. L’amortissement comptable d’une immobilisation est différent : il reflète l’usure progressive d’un bien et son passage en charges. Si vous êtes en SCI, en LMNP ou en société, c’est le calculateur d’amortissement comptable qu’il vous faut.

Mes données sont-elles confidentielles ? Oui. Aucune donnée saisie ne quitte votre navigateur. Le calculateur est entièrement client-side, sans backend, sans cookie de tracking sur les valeurs saisies, sans envoi à un partenaire.

Aller plus loin

Pour comprendre en détail les composantes d’un prêt immobilier (mensualité, intérêts, TAEG, assurance), lisez notre guide « Calculer un prêt immobilier : mensualité, intérêts, coût total » qui détaille les formules avec un cas pratique chiffré.

Si vous gérez une SCI, une LMNP ou une société et cherchez à amortir un bien à l’actif (et non à rembourser un prêt), utilisez le calculateur d’amortissement comptable en mode linéaire ou dégressif.